FIDALSA.RU Переезд в Испанию. Купить недвижимость, ипотека в Испании Купить или арендовать недвижимость в Испании +3486 552-55-22

Ипотека в Испании. Переменная ставка

Почти каждый испанец (да и иностранцы тоже), который хочет приобрести недвижимость, задается вопросом: чему равна разница процентной ставки? Самая популярная ипотека в Испании, а если быть точнее более 90% выданных кредитов, имеет варьирующий процент, что порой приводит к неприятным сюрпризам и последствиям из-за недостатка контроля индекса euribor. Переменная ставка имеет свои за и против. Есть ли смысл рисковать и пытаться «выиграть» на показателях euribor в краткосрочной перспективе.

Если мы посмотрим на исторические изменения в значениях euribor (самый используемый показатель для ипотек с варьирующей процентной ставкой), можно заметить, что, несмотря на то, что на сегодняшний день его показатели достигают исторически минимального значения (и если президент центрального европейского банка продолжит следовать по тому же пути, то такая тенденция низких значений продолжится и в будущем), средний показатель процентной ставки за последние 15 лет равен 2,64%, достигнув своего исторического максимума в 2008 году (тогда euribor был равен 5,39%).

Это значит, что ежемесячная квота для ипотеки с финансированием в 100 000 евро сроком на 30 лет и с процентной ставкой 1,50%, могла принимать минимальное значение в 361 евро и максимальное до 658 евро. Согласитесь, что такая разница может создавать критическую ситуацию для многих семей.Ипотека в Испании. Переменная ставка-за и против

На сегодняшний день, ипотечные кредиты выдаются со средней разницей (процент, который нужно суммировать к показателю Euribor) в процентной ставке в 1,50% (после последних снижений, произведенных некоторыми банками), это значит, что фактическая ставка равна 1,80%. Если к этому проценту мы добавим значение индекса euribor, то в таком случае, мы уже говорим об ипотеке с варьирующей процентной ставкой почти в 3% или даже выше. Для сравнения, самая агрессивная и «кусачая» фиксированная ставка, к примеру предложения банков, Kutxabank, UCI или банка Sabadell, равняются 3,25% и 3,75%.

Но если мы рассмотрим среднее значение euribor (2,86%), то разница процентной ставки во многих случая ниже 1%. К примеру, ипотеки банка UCI с фиксированной процентной ставкой в течение первых 10 лет достигают 3,25%. Эти показатели должны привести вас к вопросу: действительно ли «полученная выгода» в краткосрочной перспективе будет продолжать быть до конца всего периода погашения ипотечного кредита.

Купить недвижимость в Испании

Купить квартиру в Торревьехе

Многие утверждают, что процентные ставки будут иметь низкие значения еще на протяжении долгого времени; что если ставка увеличится, то уменьшится разница процентной ставки; или что будет преобладать досрочное погашение кредита в короткий срок. Тем не менее, как показывает история, euribor может пойти на повышение без предупреждений и очень быстро. К сожалению, заработные платы не могут реагировать на такие изменения также быстро и в том же направлении.

Но прежде всего, мне очень хочется найти ответ на вопрос «Зачем спекулировать и играть в рулетку с выплачиваемой ссудой, если нет возможности повлиять на количество доходов? Разве жизнь не была бы спокойнее и менее рискованной, если ежемесячная квота никогда бы не менялась?».

Сегодня, некоторые банковские учреждения пытаются оживить предложения ипотек с фиксированной ставкой на очень конкурентоспособных условиях. И стоит приглядеться и иметь их в виду, в момент изучения и выбора ипотечного кредита.

Ипотека в Испании. Условия банка.

С каждым разом ипотека в Испании становится все более востребованной. Банки борются между собой за каждого клиента, и чтобы сделать свое предложение привлекательнее на фоне конкурентов, появляются все более низкие процентные ставки. Но стоит быть осторожными. Ведь низкий процент не приходит один. Для его получения необходимо внимательно прочитать мелкий шрифт и ознакомиться с требованиями банка для его получения.

Итак, для получения ипотеки с выгодными условиями, клиенту приходится согласится на многие требования, выдвинутые банком. В каждом финансовом учреждении они разные: от страхования имущества до взносов в программу пенсионного фонда. Поэтому мы рекомендуем внимательно изучить пункты, на которые вы соглашаетесь, чтобы не «заложником» из-за невнимательности.

Среди самых распространенных условий можно выделить домицилирование зарплаты или счетов и страхование жизни и имущества. Но они не единственный. Многие банки требуют от своих клиентов оформление кредитной или дебитовой карты и их минимальный уровень обязательного использования. Сегодня хотелось бы начать эту тему с различия между ипотечной ссудой и кредитом, а также затронуть оформление страховки.

 

Разница между ипотечной ссудой и ипотечным кредитом
На сегодняшний день огромное количество предложений по ипотекам есть ни что иное как ипотечная ссуда. Хотя, в некоторых случаях речь идет без различия между ссудой и кредитом, тем не менее это разные контракты.

С помощью кредита, у клиента появляется возможность располагать деньгами, предоставленными банком, по мере появляющейся необходимости; взамен клиент обязуется вернуть сумму заема с соответствующими процентами и комиссиями.

В случае ипотечной ссуды, банк выдает клиенту фиксированную сумму в начале операции, с условием, что клиент возвращает общую сумму с процентами в определенный период времени. Погашение займа осуществляется путем выплат регулярных квот.

«Из-за наличия процентной ставки, возможностью получения денег и оплаты ежемесячных квот, клиенты обычно не чувствуют разницу между этими двумя контрактами. Тем не менее, если в будущем они заходят воспользоваться понижением ипотечной процентной разницей (разница между итоговой процентной ставкой и индексом Euribor), замещение будет невозможным» объяснят Пау Монсеррат, директор финансового портала.

«Кредитный лимит не допускает замен. Если вы хотите увеличить сумму кредитования, то для этого придется закрыть/аннулировать уже имеющийся и отрыть новый», добавляет Маика Лопес, ответственная за прессу в Bankimia. «Более дорогостоящая операция, нежели замена, так как при открытии нового кредита необходимо заново оплатить налоги за оформление.

Эксперты подчеркивают этот пункт, так как в течение следующих двух лет, не исключена процентная разница в размере менее 1%. «Если уже сейчас на ипотечном рынке есть предложения с процентной ставкой Euribor+1,7%, весьма вероятно, что через несколько лет процентная разница еще раз понизится и в случае, если клиент захочет заменить условия, будет очень неприятно если он столкнется «это невозможно сделать» в качестве ответа», добавляет Монсеррат.

Стоит отметить, что в предыдущей статье об ипотеке в Испании, мы рассматривали очередное снижение индекса Euribor и как оно отразится на ипотечных ставках.

Страхование жизни и недвижимого имущества
Специалисты утверждают, что страхование как жизни, так и жилья весьма рекомендованные операции. Тем не менее, они предупреждают, что ни при каких условиях, банковские учреждения не могут заставить своих клиентов оформить данные услуги. Но на практике, зачастую банки наказывают за отказ от них повышением процентной разницы.

Только в случаях, когда ипотека используется в форме акций, ипотечного дериватива и т.п., страхование имущества или страхование от пожара будет обязательным, так как в этой ситуации, лицо, которое предоставляет деньги клиенту-третье лицо (не банк. Персона, которая покупает эти самые акции или титулы). Тем не менее, клиент не обязан заключать данные услуги именно в том банке, в котором оформляется ипотека, и банк в свою очередь должен об этом проинформировать.

Со страхование жизни, наоборот, оно не обязательно при любых обстоятельствах. При подписании страхования с ежегодным страховым платежом, клиент может аннулировать страховку, предварительно предупредив страховую компанию. При этом не обязательно оповещать об этом банк.

В настоящий момент, большая часть банков обязуют своих клиентов к оформлению этих двух страховых продуктов. В случае со страхованием жизни, проанализировав двадцать существующих предложений, только 4 из них освобождают клиентов от обязательного заключения контракта на эту услугу (Банки Santander, Liberbank, EVO Banco и Kutxabank). Со страхованием жилья происходит наоборот, это обобщенное условие во всех банковских учреждениях. В банках Santander и Liberbank первый год страхования бесплатный.

«Прежде чем оформлять что-либо, следую сесть и просчитать все расходы и проанализировать, компенсируют ли они улучшения условий ипотеки», советует Маика Лопес.

Ипотека в Испании набирает все большую популярность. Среди банков началась «война процентных ставок» для привлечения новых клиентов. И некоторые попадаются на уловки финансовых учреждений с целью получить низкий процент, подписываясь под множеством необходимых (с точки зрения банка) дополнительных услуг. Мы не пытаемся вас настроить против банков или отговорить от ипотеки, мы хотим, чтобы вы внимательно читали контракт и понимали все его пункты, чтобы избежать неприятных ситуаций. Поэтому наша цель-максимально ознакомить вас с различными вариантами развития событий. Предупрежден значит вооружен.

Для получения низкой процентной ставки банковские учреждения выдвигают ряд условий. Одни из наиболее популярных пунктов являются поручение банку операции с заработной платой или счетов по коммунальным расходам и различного рода услуги страхования. В прошлой статье об ипотеке в Испании и условиях банка, мы говорили о различии между ипотечной ссудой и кредитом, а также о страхование жизни и имущества. Сегодня мы продолжим эту тему и добавим еще несколько пунктов.

 

Страховая программа «защита платежа»
Во-первых, давайте уточним что это такое. Данного рода программа обеспечивают защиту кредитного платежа в случаях, связанных с жизнью плательщика, его здоровьем и потерей работы. Если появляется страховое событие, то компания берет на себя погашение кредита.

Во-вторых, стоит четко понимать, что эта программа не обязательна и многие забывают об этом. Большинство банков предлагают к оформлению данную услугу, на случай если плательщик потеряет работу. Эта программа не из дешевых и, в большинстве случаев, ее обязательно предложат клиенту, который не имеет достаточных возможностей для обеспечения кредита.

К примеру, этот пункт прописан мелким шрифтом в контракте по ипотеке в банках Banco Popular, Caja Sur и Bancorreos. Стоимость оформления зависит от уровня заработной платы. Выплаты по программе производятся в течение нескольких лет и покрывают всего 12 месяцев. Есть страхования, которые стоит от 3000 евро до 4000 евро. Немалая сумма, которая в большинстве случаев является единоразовым страховым взносом и прибавляется к основной сумме займа, с последующим увеличением процентов, которые нужно вернуть банку.

Расходы по кредитной карте
Еще одно из условий получения выгодного займа: наличие кредитной, в некоторых случаях дебетовой карты, и конечно же ее использование. Частое использование и достаточное, для того чтобы на конец годы ваши расходы по ней составили порядка 5000 евро, как к примеру, прописывается в предложении банка Caja Sur. В чем выгода для банка? В том, что эти карточки и привязанные к ним комиссии являются, по сути, манной для банков.

С одной стороны, находятся тарифы за выпуск карты и ее обновление. Большая часть банковских карт, которую должен оформить клиент, подразумевает оплату взноса в размере от 20 до 50 евро в год. И это только за то, чтобы сделать эту самую карточку. С другой стороны, больший интерес для банка представляют проценты от финансирования покупок в кредит.

Среди банков, которые требует минимальный годовой расход по карточкам для получения ипотеки находятся Caja Sur (чья процентная разница на сегодняшний день самая низкая на рынке, Euribor+1,25%, но для этого необходимо чтобы ваш расход по карточке составлял не менее 5000 евро в год), Caja España–Duer (минимальный расход 2 000 евро в год), Deutsche Bank (не менее 3 000 евро), Caja Rural de Granada (от 1 200 евро), Kutxabank (2 400 евро) и Liberbank (1 500 евро в год).

Взносы в пенсионные планы или фонды
Помимо ранее перечисленных требования к клиентам, вы можете столкнуться с тем, что в момент подписания контракта об ипотеке, банк выдвинет условие, по которому вы должны будете производить ежегодные взносы в установленном размере в пенсионный план или в инвестиционный фонд банка в течение промежутка, указанного в контракте. В случае невыполнения этого пункта, вы можете столкнуть с повышением процентной разницы по займу.

Хотя это условие не особо распространено, оно появляется в контрактах таких банков как Cajasur, в котором размер этих взносов равен 3 500 евро в год, Caja España–Duero (около 600 евро), Bancorreos (взнос равен ежегодному платежу по ипотеке), BBVA (ни много ни мало, 600 евро) и Kutxabank (1 000 евро).

10 ипотек в Испании с наименьшим дифференциалом.

С конца 2014 года банки Испании стали пересматривать процентные ставки предлагаемых ипотек. Первыми среди них стали банки Bankinter, Santander и ING direct. Через некоторое время к ним стали подтягиваться и остальные. С очередными понижениями индекса Euribor пониженные ставки стали появляться все чаще. Поэтому мы решили подготовить и ознакомить вас со списком 10 ипотек в Испании с наименьшим дифференциалом.

Таким образом, в течение января на ипотечном рынке наблюдалось несколько изменений. Во-первых, появились 7 новых предложений по ипотечному кредитованию, и, во-вторых, произошло снижение дифференциала в 5 существующих программах. Тенденция, которая продолжалась и в феврале.

За одну неделю, появились 3 обновления в секторе: с одной стороны, Bankinter опустил процентную ставку в своей ипотеке Hipoteca Sin, с другой стороны, Bankia и Caja Sur изменили условия своих предложений по ипотечному кредитованию понижая ставку до дифференциала 1% + Euribor.

Купить недвижимость в Испании

Недвижимость для инвестиций

Согласно данным, опубликованным банком Bankimia, в котором находятся 10 ипотек с самыми экономичными дифференциалами на сегодняшний день, максимальная процентная ставка фиксируется на уровне 1,55%+ Euribor. Этот процент намного меньше в сравнении с прошлым годом, когда он превышал 2,00%.

Благодаря последним событиям на ипотечном рынке, можно наблюдать среднее понижение дифференциалов. В ранее упомянутом отчете, январь 2015 года был закрыт со ставкой в 2,081%. Годом же ранее, эта цифра была выше, 2,788%. В свою очередь февраль 2015 года закончился на отметке в 2,059%.

10 лучших ипотек в Испании на сегодняшний день
Итак, на данный момент на ипотечном рынке среди множества предложений, мы нашли 10 ипотек с наименьшим дифференциалом. Этот список выглядит следующим образом:

Ипотека с плавающей процентной ставкой от Bankoa. В течение первых 12 месяцев применяется процентная ставка в размере 2%. Для оставшегося периода погашения кредита ставка равна Euribor+1,00%. Предназначена для приобретения первого жилья. Комиссия за открытие (выдачу кредита) 1,50%. Для получения необходимо: поручение банку заработной платы, оформить страхование жизни и имущества, реализация покупок с кредитной картой Visa (оформленной в этом же банке) на сумму равной или превышающей 2 000 евро в год.
Ипотека Cajasur предлагает такой же дифференциал равный 1,00% (+Euribor), но ставка в течение первого года несколько выше, 2,25%. Этот кредит также предназначен для покупки первичного жилья, а комиссия за открытие составляет 0,50%. Среди необходимых условий для получения также фигурируют поручение банке зарплаты на сумму равной или превышающей 3 000 евро. Помимо это, владение кредитной картой банка и с минимальным расходом по ней в 3 600 евро в год, страхование жизни и имущества, и оформление пенсионного плана.
Ипотека от Kutxabank предлагает такую же процентную ставку, как и предыдущее предложение. Для получения ипотеки на этих условиях необходимо: домицилирование зарплаты от 3000 евро, минимальный расход по кредитной карте в 4 800 евро в год, оформление страхования имущества и жизни и пенсионный план. Также, существует комиссия за открытие 0,25%.
Ипотека Bonificada от банка Caja Rural предлагает процентную ставку в 2% в течение первых 12 месяцев и 1,40%+ Euribor в дальнейшем. Комиссия за открытие 0,25%. Для оформления ипотеки в этом банке нужно домицилировать заработную плату, оформить кредитную карту банка, пенсионный план страхование платежей, имущества и жизни.
В ипотеке Naranja банка ING Direct процентная ставка будет зависеть от общей суммы займа, а также от того был ли заемщик ранее клиентом этого банка. Для «новых» клиентов процентная ставка начинается с Euribor+1,49%. В данном случае, нет комиссии за открытие, но необходимо поручению банке заработной платы и оформление страхования имущества и жизни.
Также нет комиссии за открытие в предложении ипотеки Ahora от Liberbank. Среди условия для оформления мы вновь находим: домицилирование зарплаты от 2000 евро в месяц, оформление кредитной карты в этом банке и минимальный расход по ней от 1500 евро в год, страхование имущества. Это предложение действительно во всех офисах, кроме Астурии, Эстремадуры, Кантабрии, Кастилья ла Манча, Авила и Луго
При принятии всех условия банка Unoe (поручение банку заработной платы и оформление страхования жизни и имущества) вы сможете оформить ипотеку с дифференциалом в 1,5% и без комиссий.
Ипотека Sin от банка Bankinter предлагает в течение первых 12 месяцев фиксированную процентную ставку в размере 2,0% и в дальнейшем процентную ставку Euribor+1,50%. Без комиссии за открытие, но необходимо поручить банку ведомость о зарплате и оформить страхование имущества и жизни.
Банки Caja Castilla La Mancha, Cajastur, Caja Cantabria и Caja Extremadura предлагают ипотеку Ahora (что переводится как «сейчас»). В течение первого года, вам будет предложены 2% в качестве ставки, а в дальнейшем Euribor+1,54%. Условия те же что и в банке Liberbank.
В ипотеке Bonificada банка Banco Popular в течение первого года действует фиксированная процентная ставка 1,95%, в последующее время Euribor+1,55%. В данном случае вы не оплачиваете комиссию за открытие ни за изучение документов. Чтобы получить такую процентную ставку необходимо домицилирование зарплаты (я думаю вы уже поняли, что это необходимое условие во всех банках), пенсия или социальное страхование, оформление страхования жизни и имущества, а также страхование платежей и наконец минимальный месячный расход по карте банка в 100 евро.
*во всех случаях рассматривалась ипотека со сроком погашения в 30 лет, кроме ING и Unoe, где срок выплаты 40 и 35 лет, соответственно.

Снижение Euribor

Европейская межбанковская ставка Euribor– самый часто используемый индекс для расчета ипотечной процентной ставке в Испании-продолжает достигать минимальных исторических отметок. В марте его значение опустилось до отметки 0,21% и падение продолжается. Но может ли снижение Euribor привести к тому, что банки будут платить своим клиентам за кредиты и ипотеки в связи с достижением негативных отметок? Эксперты исключают такое развитие событий в краткосрочной и средней перспективе, но не отвергают его полностью.

В последние месяцы на рынке часто поднимается этот вопрос и рассматривается гипотеза о возможности ситуации, в которой банки будут платить своим заемщикам, то есть, возможность своего рода «обмена ролями» при которой ипотека для банка перестает быть активом и становится пассивом. В Испании, исполнения такого «акробатического номера» невозможно, и давайте разберемся почему.

Как ранее мы уже упоминали в одной из наших статей, большая часть ипотек в Испании оформляются с варьирующей процентной ставкой, которая считается по формуле Euribor+ дифференциал банка. Таким образом, на основе не сложных математических заключений, для того чтобы банк платил своим клиентам за выданные кредиты и ипотеки, мы должны столкнуться с ситуацией, в которой Euribor будет меньше банковского дифференциала. То есть, если процентная ставка равна Euribor+1%, то уровень европейского индекса должен быть на отметке в -1%.

Хотелось бы подчеркнуть, что большая часть испанский ипотек устанавливают процентную ставку Euribor+ дифференциал более чем в 0,5%. Поэтому значение Euribor в -0,5% представить довольно таки сложно, хотя, анализируя последнюю эволюцию процентных ставок и действия Центрального Банка Европы, полностью отметать такой вариант развития событий не стоит.

Напомним, в январе этого года Центральный Банк Европы объявил о покупке национального долга в размере 60 000 миллионов евро в месяц. Решение вступило в силу в марте месяце и будет действовать до сентября 2016 года. Помимо этого, официальная процентная ставка была снижена до 0,05%. Основной эффект этих событий известен всем: продолжительное снижение Euribor.

Хотя вероятность того, что большая часть ипотечных заемщиков окажется «вознагражденной» банками за имение ипотеки, чрезвычайно мала, тем не менее имеют место быть специфические случаи. К примеру, многие банки, предвидевшие такое поведение Euribor, прописали в контрактах, что в случае если индекс опустится и будет равен дифференциалу (то есть, процентная ставка по ипотеке будет равна нулю), при дальнейшем падении Euribor процентная ставка останется равной нулю и не «уйдет» в негативные значения. Можно сказать, что это своего рода условие пола в 0%.

Стоит отметить, что существуют заемщики, которые оказались среди тех немногих, кому банк возвращает деньги в связи с негативными процентными ставками, как рассказывает The Wall Street Journal. В одной из своих статей, они рассказывают про случай с банком Bankinter, чьи клиенты с мультивалютной ипотекой в швейцарских франках, получают выплаты. А все потому, что для расчета процентной ставки ипотеки в швейцарских франках используется индекс Libor (чей показатель на месяц равен -0,8%). Таким образом, для кредитного заемщика с Libor+0,5%, реальная итоговая ставка равна -0,3%, поэтому банку приходится платить клиенту за этот самый процент.

А вообще, многие банки, которые оказались в такой неприятной для них ситуации, принимают меры по уменьшению ежемесячной ипотечной квоты вместо того, чтобы выплачивать проценты клиентам.

Тем не менее (и к сожалению), эта новость не дает нам повод для радостных воскликов. С повышением курса швейцарский франк/евро, итоговый долг ипотечного заемщика в евро будет намного выше, чем во время негативной процентной ставки. То есть, может сложиться так, что неоплаченный долг в франках со 100 000 евро поднимется до 120 000 евро и получается, что несмотря на меньшие проценты, размер ссуды станет более высоким.

Мы проконсультировались у некоторых специалистов и многие из них утверждают, что эти особенные случае, которые происходят в Испании ни что иное как вымысел. По их словам, ипотека не предусмотрена для того, что платить проценты клиентам и становиться пассивом банка вместо актива.

Купить недвижимость в Испании

В Португалии также происходит этот парадокс.
Оказывается, такой парадокс происходит не только в Испании, но и в Португалии и Италии. В соседнем государстве, банки, с надеждой избежать выплат своим ипотечным заемщикам, обращаются в центральный банк за помощью и инструкциями. Но безуспешно. «Старший» сказал, что оплатить проценты придется, в связи с заключенным договором между сторонами.

Центральный Банк Испании же пока не принял общего решения о том, как должны вести и какие действия должны принимать национальный банки в случае если основной индекс для расчета ипотечных ставок опустится до негативных показателей. По словам учреждения, каждый отдельный случай будет изучен.

Как это может повлиять на рынок недвижимости Испании?
Кредитное рейтинговое агентство Moody‘s считает, что рост количества выданных ипотечных кредитов в Испании за последний год, поможет ускорить восстановление испанского рынка недвижимости в 2015 году, что в последствии может привести к повышению цен на жилье.

«Повешение в количестве ипотечных кредитов возможно улучшит спрос на рынке недвижимости, что в свою очередь может повлиять на рост цен жилья», заявляет агентство в одном из своих отчетов. Также, автор текста, Родриго Конде Пуэнтес, подчеркивает, что исторически всегда существовала позитивная тенденция между ипотеками и изменениями в стоимости недвижимости. «Мы считаем, что возможно рост кредитов превратится в повешение цен на рынке в этом году», прокомментировал Родриго.

Тем не менее, специалисты агентства отмечают, что восстановление цен в Испании не будет равнозначным, так как зоны побережья обладают большим стоком непроданных объектов, нежели центральная часть или север. Также они добавляют, что количество непроданных новостроек будет предотвращать более амплитудное и быстрое восстановление цен.

С другой стороны, Moody’s предупреждает, что повешение спроса и рост ипотечного кредитования также зависит от того, насколько стабильным будет снижение процентных ставок и как долго оно продлиться. В агентстве также подчеркивают, что продолжительное снижение процентов на ипотеку компенсирует падение в уровне заработных плат.

Остались вопросы о влиянии снижения Euribor на ипотечные кредиты или по любой другой теме? Dompick будет рад вам помочь! Просто свяжитесь с нами по электронной почте dompick@dompick.ru или оставьте комментарий под этой статьей и в ближайшее время мы с вами свяжемся для прояснения ситуации.

Новые условия ипотеки в Испании. Банки ужесточают требования!

В начале года, многие специалисты отметили, что на сегодняшний день ипотечные кредиты стали стоить меньше, чем были год тому назад. Но вместе с этим удешевлением, банки стали вводить новые условия ипотеки в Испании, что делает их менее досягаемыми для «простого народа». Какие основные требования выдвигают финансовые учреждения и почему произошло их ужесточение?

С одной стороны, многие финансовые учреждения, в случае с ипотекой с переменной процентной ставкой, снизили дифференциал по Euribor (основной индекс для расчета) до 1% в некоторых случаях (CajaSur, Kutxabank, Bankoa) и до 1,5% в многих других (Uno-e, Liberbank, Triodos Bank, Banco Popular, ING, Santander и многие другие банки Испании). С другой же стороны, Euribor продолжает свою снижающуюся тенденцию: в марте значение ставки опустилось до 0,212% (что на 0, 365 пунктов ниже, марта прошлого года). В итоге, сложив эти два события, получается, что в среднем, ипотека на сумму 100 000 евро на 20 лет, на сегодняшний день обойдется дешевле на 33 евро в месяц, нежели в начале 2015 года.

Что касается ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, то тут произошли более броские изменения в силу того, что основной задачей многих банков с такими предложениями, является реанимировать их. Такая цель появилась в основном из-за того, что за последние 9 лет только около 1,25% выданных ипотек были с фиксированной ставкой. В действительности же, сегодняшние предложение по ставкам ранее даже вообразить нельзя было: в некоторых случаях процент менее 3% (Kutxabank, Bankoa, Sabadell Atlántico), и в большинстве других чуть больше 3% (Banco Mare Nostrum, Activobank).

Купить квартиру в Испании

Купить виллу в Аликанте

Прежде чем перейти к анализу требования банков, хотелось бы отметить, что ранее мы уже говорили о необходимых документах и основных условиях для получения нерезидентами ипотеки в Испании. Хоть на сегодняшний день, ипотека стала несколько «проще», чем несколько месяцев тому назад: банки ослабляют свои требования к клиентам по минимальным ежемесячным доходам, по минимальному расходу по кредитным картам и по взносам в пенсионный фонд или в инвестиционный фонд. Тем не менее, условия банков продолжат быть жесткими. Начнем с того, что почти ни один из них не предлагает финансирование более 80% от рыночной стоимости или от оценочной цены (за основу берется наименьший из этих двух показателей), и в некоторых случаях, этот процент не превышает 65%, на пример, предложение Hipoteca Fija с фиксированной процентной ставкой 3% от банка Bankoa.

Также, для получения кредита необходимо иметь предварительные сбережения. Как минимум необходимо иметь «под матрасом» 20% от официальной стоимости жилья (и, как заявляют представители банка BBVA и Национального Института Статистики, этот процент несколько вырастет в ближайшее время), плюс к этому, стоит учесть связанные с покупкой расходы: налоги, оценка объекта, нотариус и регистр. Эти затраты для недвижимости стоимостью 150 000 евро могут составить порядка 10 000 евро и около 17 000 евро, в зависимости от налоговой ставки в разных автономных округах или от того взимается или нет налог на передачу собственности или НДС.

Не стоит оставлять без внимания тот факт, что требуемого ежемесячного дохода достигают не многие работники, особенно молодые. К примеру, банк Sabadell Atlántico установил этот минимум для своих клиентов на отметке в 3 500 евро в месяц для получения ипотеки Hipoteca Fija с фиксированное ставкой в 2,9%; Kutxabank менее требователен, 3 000 евро в месяц, а банк Santander оказался наименее требовательным в этом плане и установил минимум в 2 000 евро. Также, желающие прибегнуть к ипотеке должны, в большинстве случаев, оформить страхование жизни и имущества. Помимо этого, некоторые банки, к примеру, Liberbank, обязуют своих клиентов к ежегодным взносам в пенсионный фонд в размере 600 евро. Все эти расходы в большей или меньшей степени повышают стоимость финансирования покупки жилья.

Таким образом и для подведения итогов, можно сделать следующие выводы: несмотря на снижение ипотечных ставок и на общее удешевление ипотек, лишь немногие желающие могут оказаться в списке одобренных клиентов для ее получения в связи с завышенными требованиями.

Так почему же это происходит? Что же, все мы хотим хлеба с маслом, а иногда и с икрой. Обязуя своих клиентов к заключению дополнительных услуг будь то страхование, использование кредитных карт, а уж тем более пенсионные и инвестиционные фонды, банк таким образом получает дополнительную прибыль. На мой взгляд, делают они это не столько для того чтобы заработать больше (безусловно это одна из целей) и быть уверенными в том, что их клиенты будут стабильно выплачивать ежемесячных квоты, сколько для того, чтобы компенсировать низкую рентабельность, получаемую от ипотечных кредитов.

Для тех клиентов, кто все еще желает приобрести свое собственное жилья с помощью ипотеки, но у кого-либо нет достаточных сбережений, либо не находятся в «VIP» группе, которым банки отдают предпочтения, возможность получить помощь в финансировании несколько уменьшается. Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока экономическое положение будущего заемщика не улучшиться, или пока банки не смягчат свои требования. Но как альтернативный вариант в такой ситуации, можно прибегнуть к аренде жилья, которая не требует ни больших сбережений, ни уплату налогов (к примеру, налог на недвижимое имущество), ни обязует к оформлению страхования жизни.

Как взять ипотеку в Испании

1. Будьте в состоянии отказаться от ипотеки и познавайте
Прежде чем зайти в отделение банка задайте себе вопрос «можете ли вы позволить себе взять ипотечный кредит?». Это должны быть вы сами, кто самостоятельно откажется от решения об ипотеки, если вы считаете, что в будущем можете столкнуться с проблемами по выплате. Не стоит покупать жилье слепо следуя мечте, прислушивайтесь к своему разуму.

Также, перед оформлением любого типа ипотеки нужно быть осведомленным на эту тему. Многие банки Испании на своих сайтах публикуют своего рода пособия по ипотекам. Поэтому если вы владеете испанским языком, то стоит прочитать их и убедиться, что вы все понимаете. Если же вы не знаете испанского, не беда. Свяжитесь с нами, и мы с радостью проконсультурем вас.

Прежде чем переступить порог банка, перед тем как просить ипотечный кредит, клиент должен владеть информацией об актуальной ситуации на ипотечном рынке и иметь представление о продуктах, которые обычно связаны с ипотекой: страхование жизни и имущества, кредитные карточки и банковские счета.

2. Сравнивайте ипотеки
Этот пункт весьма тесно связан с предыдущим. Удачный кредит во многом зависит от сравнения предложений на рынке. Существуют ипотеки, которые могут показаться очень привлекательными и с выгодными условиями, но не обязательно, что это будет так. Или же они таковыми являются, но возможно такое развитие событий, что вы не сможете получить ипотеку на этих условиях в силу отсутствия установленного минимального дохода или несоответствия другим требованиям банка.

3. Осторожнее с процентной разницей и индексом Euribor
Процентной разницей называют значение или процент, который банк прибавляет к ставке ориентиру (в Европе это в основном Euribor). На сегодняшний день, на ипотечном рынке эта разница менее 2%. Если мы сравним это значение, с процентном, который банки предлагали менее одного года назад, то такое предложение может показаться заманчивым. Но не стоит забывать, что менее 5 лет назад, этот процент был менее 1%.

Хотя на данный момент средний показатель процентной разницы в Испании фиксируется на уровне 2,04%, все еще существуют ипотеки со ставкой Euribor+3,9%.

Также не стоит терять из виду этот самый Euribor. Большая часть ипотек в Испании имеет переменную ставку и согласно последнему исследованию Национального Института Статистики более чем в 87% контрактов в качестве ориентира был использован именно этот индекс. В настоящий момент его значения достигают исторического минимума. В конце прошлого месяца его значение находилось на уровне 0,27%.

Принимая во внимание последние показатели Euribor, можно сказать что это весьма приемлемые значения. Но стоит иметь в виду, что ипотека — это долгосрочная ссуда. Средний срок погашения, то есть необходимое время для полной выплаты кредита банку, составляет порядка 21 года. За это время Euribor может как еще больше опуститься, так и возрасти.

Таким образом, имея ипотеку на сумму 180 000 на 21 год и с процентной ставкой Euribor+2,04%, ежемесячный взнос составит 905 евро. Предположим, что Euribor увеличится на 1%. В этом случае ежемесячный взнос будет равен 995 евро: на 95 евро в месяц больше, на 1 140 евро больше в год.

Не стоит считать этот пример нелепым. Среднее значение индекса за всю историю равняется 2,8%, однако в июле 2008 года он достиг своей максимальной отметки, 5,393%. Поэтому будем достаточно полезно произвести такое моделирование ситуации с ростом процентной ставки в будущем и понять, сможете ли вы перенести повышение квоты.

4. Осторожнее с условиями банка
Почти все (или даже все) ипотеки связаны с целым рядом финансовых продуктов, и если вы на них соглашаетесь, то в большинстве случаев предполагается понижение процентной ставки. Но как такового ограничение в отношении условий не существует, каждый банк выдвигает свои требования.

Самыми распространёнными условиями являются: домицилирование зарплаты и счетов, пенсионные фонды и другие продукты для инвестирования, оформление кредитной карты и минимальный расход по ней, минимальный уровень дохода, страхование жизни или имущества…

Страхование жизни и имущество по разумной цене может быть весьма кстати. Но стоит быть очень осторожными со страхованием платежей. В одной из наших статей мы уже говорили об условиях банка и сравнили разные предложения ипотек в Испании.

Прежде чем согласиться на какие-либо дополнительные необходимые услуги банка, будущие владельцы ипотеки должны проанализировать, действительно ли они смогут выполнить все условия. К примеру, если для понижения процентной ставки банк обязует к оформлению кредитной карты, стоит задуматься, являетесь ли вы пользователем такого средства оплаты и достигают ли ваши обычные расходы необходимого минимума.

Стоит помнить, что единственным обязательным страхованием является страхование от повреждений, которое защищает стоимость имущества в случае ущерба под действие природных явлений или пожара. В некоторых случаях, банки предлагают дополнительные виды страхования, которые в последствии вытекают в льготы. В этом случае, не будет лишним сесть и просчитать будет ли понижение процента компенсировать стоимость дополнительных услуг.

5. Обратите внимание на комиссию
Следующим шагом для того, чтобы взять ипотеку в Испании будет изучение и ведение переговоров о комиссии, которую банк может применить. Постарайтесь добиться наименьшего процента. Весьма простой и очевидный совет от Bankimia.

Особое внимание стоит уделить комиссионным за открытие кредита и за изучение ваших документов, но также стоит узнать о комиссии за досрочное погашение и отказ от кредита. Потому что в жизни случаются разные ситуации. К примеру, вы можете унаследовать крупную сумму или выиграть лотерею и если вы захотите сразу оплатить весь ипотечный кредит, поэтому нужно узнать, во сколько это нам обойдется.

Также существуют комиссионные за замену старого обязательства новым и за суброгацию, события, которые имеют место быть если в будущем вы захотите поменять некоторые условия своего контракта в связи с повышением или, наоборот, очередным падением Euribor. Комиссия за замену предполагает изменение условий кредитования внутри этого же банка. Она варьируется от 0% до 1%. В то время как комиссия за суброгацию подразумевает замену одного лица другим, то есть замена стороны в ипотечном кредитовании. С 2008 года, законом установлен максимальный уровень комиссии за эту операцию в 0,50%.

6. Обратите внимание на условия
Вспышка кризиса как экономического, так и на рынке недвижимости, а также плодовитость выдач ипотечных кредитов привели к тому, что существуют несправедливые условия в контрактах. Прежде всего это, так называемые, условия «пола и потолка», которые продолжают считаться легальными и присутствуют во многих ипотеках. Речь идет о минимальном уровне-поле- и максимальном-потолке- для процентной ставки. На самом деле, осталось не так много банков, которые продолжают придерживаться такой политики. Согласно пояснениям Центрального Банка Испании, эти положения предусмотрены в нормативе прозрачности.

Эти условия считаются легальными, тогда и только тогда, когда клиент был заранее осведомлен о минимально и максимальной процентной ставке и месячной квоте, которые он будет выплачивать в случае применения этих самых «потолков и полов».

Но это не единственные условия, на которые стоит обратить внимание. Поинтересуйтесь о процентах за несвоевременную выплату и об условиях своевременного погашения кредита.

7. Процент финансирования и срок погашения
100% финансирование предназначено исключительно для покупки недвижимости от банка. На сегодняшний день, банк может предложить максимальное финансирование в 80% от стоимости объекта или от оценочной стоимости (всегда рассматривается наименьший из этих показателей) если речь идет о первичном жилье. Этот процент немного ниже, если вы покупаете жилье для отдыха.

Также довольно проблематично найти ипотеку со сроком погашения более чем 30 лет. Хотя и в этом правиле бывают исключения и можно получить ипотека в испании на 35 или даже 40 лет. Но не рекомендуем пользоваться 100% финансированием, ни такой долгий срок погашения. Почему? Все просто. Чем меньше запрашиваемая сумма у банка и чем короче срок выплаты, тем меньше процентов придется заплатить.

8. Минимальный доход
Одни из лучших и самых привлекательных существующих на рынке предложений требуют от своих клиентов минимальный уровень дохода. Не стоит обманывать самих себя, ведь если вы не можете соответствовать этому критерию, то скорее всего банк откажет в финансировании. К тому же, стоит внимательно прочитать мелкий шрифт, в котором описываются последствия ситуации, если вы перестанете получать этот доход.

9. Смотрите немного дальше ипотеки
Еще несколько важных пунктов, которые стоит иметь в виду перед оформлением ипотеки,-имеет ли банк возможность для удовлетворения ежедневных нужд своих будущих клиентов. Фраза получилась немного заумной, но давайте рассмотрим на примере. Если вы предпочитаете пользоваться банковским офисом и банкоматами: есть ли они рядом с вашим домом или работой. Если же вы сторонник использования интернета: какие услуги и операции банк предоставляет в он-лайн пространстве.

10. Подготовьте свое экономическое досье
Вам уже должно быть понятно, как взять ипотеку в Испании, но мы не рассказали ещё о всех шагах. Прежде чем посетить банк, рекомендуем собрать и обновить все документы для ипотеки, которые банк будет у вас запрашивать для дальнейшего их изучения: декларация доходов, последняя выписка о зарплате и т.д. И уже с этим пакетом документов обращаться в банк и даже лучше не в один, а как минимум в 3-4 разных компании, для того чтобы получить больше информации и узнать о разных предложениях.

11. Проявляйте настойчивость, чтобы о вас не забыли
После того как вы побывали в 2-3 банках, в вежливой форме периодически спрашивайте директора или работника, который вас обслуживал, как продвигается исследование ваших документов. Иногда может получиться так, что ваши документы отложат в долгий ящик и ответа не будет в течение нескольких недель. Так что напоминайте о себе, но вежливо.

12. В случае необходимости обратитесь за помощью
Если у вас остались вопросы о том, как взять ипотеку в Испании, не стесняйтесь обратится за помощью. Во-первых, вы можете это сделать, обратившись к нотариусу или специализированному консультанту. Пусть вы и заплатите за это 100-200 евро, но уж лучше потратить их на благое дело, чем потом мучиться несколько лет с условиями ипотеки. Во-вторых, вы можете обратиться за помощь в Dompick. В нашей команде, есть адвокат, который работает с гражданами из Российской Федерации. Поэтому, помимо помощи по подбору недвижимости, мы также можем вам помочь в вопросах об ипотеке. И все это без дополнительных затрат.

Главная ← Старые записи