Европейская межбанковская ставка Euribor– самый часто используемый индекс для расчета ипотечной процентной ставке в Испании-продолжает достигать минимальных исторических отметок. В марте его значение опустилось до отметки 0,21% и падение продолжается. Но может ли снижение Euribor привести к тому, что банки будут платить своим клиентам за кредиты и ипотеки в связи с достижением негативных отметок? Эксперты исключают такое развитие событий в краткосрочной и средней перспективе, но не отвергают его полностью.

В последние месяцы на рынке часто поднимается этот вопрос и рассматривается гипотеза о возможности ситуации, в которой банки будут платить своим заемщикам, то есть, возможность своего рода «обмена ролями» при которой ипотека для банка перестает быть активом и становится пассивом. В Испании, исполнения такого «акробатического номера» невозможно, и давайте разберемся почему.

Как ранее мы уже упоминали в одной из наших статей, большая часть ипотек в Испании оформляются с варьирующей процентной ставкой, которая считается по формуле Euribor+ дифференциал банка. Таким образом, на основе не сложных математических заключений, для того чтобы банк платил своим клиентам за выданные кредиты и ипотеки, мы должны столкнуться с ситуацией, в которой Euribor будет меньше банковского дифференциала. То есть, если процентная ставка равна Euribor+1%, то уровень европейского индекса должен быть на отметке в -1%.

Хотелось бы подчеркнуть, что большая часть испанский ипотек устанавливают процентную ставку Euribor+ дифференциал более чем в 0,5%. Поэтому значение Euribor в -0,5% представить довольно таки сложно, хотя, анализируя последнюю эволюцию процентных ставок и действия Центрального Банка Европы, полностью отметать такой вариант развития событий не стоит.

Напомним, в январе этого года Центральный Банк Европы объявил о покупке национального долга в размере 60 000 миллионов евро в месяц. Решение вступило в силу в марте месяце и будет действовать до сентября 2016 года. Помимо этого, официальная процентная ставка была снижена до 0,05%. Основной эффект этих событий известен всем: продолжительное снижение Euribor.

Хотя вероятность того, что большая часть ипотечных заемщиков окажется «вознагражденной» банками за имение ипотеки, чрезвычайно мала, тем не менее имеют место быть специфические случаи. К примеру, многие банки, предвидевшие такое поведение Euribor, прописали в контрактах, что в случае если индекс опустится и будет равен дифференциалу (то есть, процентная ставка по ипотеке будет равна нулю), при дальнейшем падении Euribor процентная ставка останется равной нулю и не «уйдет» в негативные значения. Можно сказать, что это своего рода условие пола в 0%.

Стоит отметить, что существуют заемщики, которые оказались среди тех немногих, кому банк возвращает деньги в связи с негативными процентными ставками, как рассказывает The Wall Street Journal. В одной из своих статей, они рассказывают про случай с банком Bankinter, чьи клиенты с мультивалютной ипотекой в швейцарских франках, получают выплаты. А все потому, что для расчета процентной ставки ипотеки в швейцарских франках используется индекс Libor (чей показатель на месяц равен -0,8%). Таким образом, для кредитного заемщика с Libor+0,5%, реальная итоговая ставка равна -0,3%, поэтому банку приходится платить клиенту за этот самый процент.

А вообще, многие банки, которые оказались в такой неприятной для них ситуации, принимают меры по уменьшению ежемесячной ипотечной квоты вместо того, чтобы выплачивать проценты клиентам.

Тем не менее (и к сожалению), эта новость не дает нам повод для радостных воскликов. С повышением курса швейцарский франк/евро, итоговый долг ипотечного заемщика в евро будет намного выше, чем во время негативной процентной ставки. То есть, может сложиться так, что неоплаченный долг в франках со 100 000 евро поднимется до 120 000 евро и получается, что несмотря на меньшие проценты, размер ссуды станет более высоким.

Мы проконсультировались у некоторых специалистов и многие из них утверждают, что эти особенные случае, которые происходят в Испании ни что иное как вымысел. По их словам, ипотека не предусмотрена для того, что платить проценты клиентам и становиться пассивом банка вместо актива.

Купить недвижимость в Испании

В Португалии также происходит этот парадокс.
Оказывается, такой парадокс происходит не только в Испании, но и в Португалии и Италии. В соседнем государстве, банки, с надеждой избежать выплат своим ипотечным заемщикам, обращаются в центральный банк за помощью и инструкциями. Но безуспешно. «Старший» сказал, что оплатить проценты придется, в связи с заключенным договором между сторонами.

Центральный Банк Испании же пока не принял общего решения о том, как должны вести и какие действия должны принимать национальный банки в случае если основной индекс для расчета ипотечных ставок опустится до негативных показателей. По словам учреждения, каждый отдельный случай будет изучен.

Как это может повлиять на рынок недвижимости Испании?
Кредитное рейтинговое агентство Moody‘s считает, что рост количества выданных ипотечных кредитов в Испании за последний год, поможет ускорить восстановление испанского рынка недвижимости в 2015 году, что в последствии может привести к повышению цен на жилье.

«Повешение в количестве ипотечных кредитов возможно улучшит спрос на рынке недвижимости, что в свою очередь может повлиять на рост цен жилья», заявляет агентство в одном из своих отчетов. Также, автор текста, Родриго Конде Пуэнтес, подчеркивает, что исторически всегда существовала позитивная тенденция между ипотеками и изменениями в стоимости недвижимости. «Мы считаем, что возможно рост кредитов превратится в повешение цен на рынке в этом году», прокомментировал Родриго.

Тем не менее, специалисты агентства отмечают, что восстановление цен в Испании не будет равнозначным, так как зоны побережья обладают большим стоком непроданных объектов, нежели центральная часть или север. Также они добавляют, что количество непроданных новостроек будет предотвращать более амплитудное и быстрое восстановление цен.

С другой стороны, Moody’s предупреждает, что повешение спроса и рост ипотечного кредитования также зависит от того, насколько стабильным будет снижение процентных ставок и как долго оно продлиться. В агентстве также подчеркивают, что продолжительное снижение процентов на ипотеку компенсирует падение в уровне заработных плат.

Остались вопросы о влиянии снижения Euribor на ипотечные кредиты или по любой другой теме? Dompick будет рад вам помочь! Просто свяжитесь с нами по электронной почте dompick@dompick.ru или оставьте комментарий под этой статьей и в ближайшее время мы с вами свяжемся для прояснения ситуации.